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雖然樓市調控一波接一波，但土地市場依然火熱，十大城市前11個月賣地收入接近7000億元，北京、上海均超過千億元。在樓市方面，萬科11月份銷售再次突破百億元，成為全國首家年銷售超過千億元的開發商。

中國指數研究院資料顯示，截至11月22日，上海、北京、大連、天津等十大城市今年前11個月累計賣地6694.54億元，除杭州和重慶同比小幅下降外，其餘八大城市同比均大幅增加。從金額看，上海以1369.94億元位居全國土地財政大省，北京也以1004.48億元位居第二。

對於嚴厲樓市調控下土地交易市場的活躍，深圳綜合開發院旅遊和地產研究中心主任宋丁向表示，主要是“錢太多”造成。宋丁認為，雖然今年樓市調控強化，但適度寬鬆的貨幣政策並沒有取消，市場流動性今年逼近8萬億元，加上熱錢、外資等相比去年的9萬億元並沒有減少。

被稱為“史上最嚴厲”的樓市調控政策似乎並沒有給所有的開發商帶來衝擊，不少開發商銷售節節攀升。前11個月萬科累計銷售金額998.1億元，加上12月1日的新增簽約金額，萬科今年以來的銷售額突破千億元大關。

另外，碧桂園截至11月底，今年共銷售認購金額為327億元。富力地產今年前11個月也攬金280.94億元。

而中原地產資料則表明，截至11月，國內一線的13家標杆房企中已有近七成提前完成了今年的銷售目標。

合富置業市場部梁燕明分析，由於市場調控頻繁，近兩個月二手樓市步入調整期，市場逐步對調控政策進行消化，業主和買家在心態上都出現明顯轉變，短期炒樓者得到遏制，二手市場投機活動大幅減少，導致成交有走低趨勢。

不過，“婚房”需求旺盛，支撐了廣州11月份二手房成交量。交通便利的區域如天河、海珠、越秀、荔灣等發展成熟區域，都是現時“婚房”交投的熱點區域。

中原地產也表示，11月份，公積金借貸款政策、境外機構個人購房政策都相繼收緊。二手住宅市場的氣氛沒明顯改善，買賣雙方仍處於“膠著”狀態，與10月份的態勢相似。

中國房地產研究會副會長顧雲昌表示，在目前局勢下，自住的需求，無論是初次置業還是二次置業都應該買，但投資性需求要慎重。“投資者要比較到底是買房投資掙得快，還是其他的掙得快。特別是不要跟銀行借錢來投資，這是很麻煩的。”

金管局前總裁任志剛昨天回應本報提問說，美聯儲局推出6000億美元量化寬鬆政策，是不切實際和不負責任。不切實際是因為美國銀行體系早已「水浸」，注入更多資金亦未必有助美國實體經濟復蘇，反而會連累美國以外各國出現資產泡沫等問題，所以是不負責任的。

美國本土無足夠企業借錢

任志剛表示，聯儲局多印6000億美元鈔票，最終會全部成為美國的銀行結餘，可供美國銀行放貸，但美國銀行未必能找到足夠的當地企業借錢，因為有良好信貸實力的企業早已借夠了錢，當前美國面對的不是信貸資金不足的問題。

內地有匯管 抗QE2能力強

相反，若有金融機構向美國銀行借貸，表明投資海外資產，例如投資澳元再去炒地產，而美國銀行一經評估，發現美國以外其他不少地區，匯率又升、資產價格又升，要找到可信的抵押品，實在「易過借火」，所以大量的QE2（第二輪量化寬鬆政策）釋出的資金，最終很可能成為流進包括香港在內的新興市場的熱錢。

任志剛認為，內地的情况較佳，因為中國有能力自行加息，兼且一直有外匯管制，對抗QE2能力相當強。

這一個月以來，幾個歐洲國家分別發生了大規模的抗議示威，這是一連串相互作用的結果：國家財政行將破產，被迫要削減開支，引發被砍部門的強烈抗議，類似效應，未來還會擴散到其他國家。

首先是九月底，來自歐洲卅國近十萬名勞工在布魯塞爾遊行，抗議歐盟各國財政緊縮衝擊弱勢權益，歐洲十四個國家，廿九日也同步發起示威罷工。

接著是希臘，除了七成政府公務員罷工、鐵路工人抗議民營化，文化部雇員甚至還佔領衛城，讓鎮暴警察在兩千年文化遺址中施放催淚瓦斯；然後是法國百萬人上街頭，抗議退休年齡延後，至今仍在示威，堵住機場與油庫的路，讓整個國家癱瘓，最近英國也開始大幅削減預算，讓人擔心八○年代，柴契爾政府與工會對抗的情形將會重演。

國家破產的起因不一，冰島是在金融危機中出血挹助銀行與產業，西班牙則是由於福利開支過多，希臘等國安逸已久，毫無生產力，但結果則一：國家財政不堪負荷，已經不僅是赤字，而是鉅額赤字。

政府要借錢，私人銀行已把國家債信評得極低，利息拉得極高，而向國際機構或外國政府借錢，則被要求削減支出減少赤字，換句話說，政府被迫要裁員，預算要縮減。

希臘是最典型的例子，今年初它幾乎要破產，但在同意四年內實施總值相當於ＧＤＰ十四％的緊縮措施後，獲得國際貨幣基金以及歐盟國家的一千一百億歐元緊急借貸款。

迫於國際要求節縮的壓力，今年前九個月希臘預算赤字減少了三○．九％，但希臘採取的方式是粗暴的，引發的抗議也是空前的；政府除了將公務員薪資調降約十五％，還調高稅率，凍結退休金，甚至該付的費用不付。

受外圍環境不明朗影響，拖累外匯基金上半年「見紅」微虧，市場上經常有聲音質疑外匯基金投資過分保守，可加強持有美元以外貨幣，不過陳德霖認為捕捉匯率短期變化風險甚高，「若（投資）進取少少，虧損可能更大」，因此認為外界應集中看外匯基金三年至五年的中長線回報，而非只集中一季或半年的表現。不過，內地准許海外央行參與投資內地銀行間債市，陳德霖表示外匯基金會研究投資，並與人行研究額度。

既要審慎管理總資產逾二萬二千億港元的外匯基金，亦要符合穩健投資目的，同時又被要求帶來可觀的回報實非易事。

陳德霖表示，「匯率變化萬千，當中涉及太多人為及炒賣因素，包括對沖基金帶來的影響性，因此難看短期（變化）。」

事實上在去年十一月，市場一致看淡美元前景時，他已在立法會會議上作出提醒，國際大貨幣間不會出現一齊貶值的情況，而是有相互關係，美元對主要貨幣會有大的周期波動，因此不應一面倒看淡美元。

言猶在耳，歐洲出現債務危機時，全球又一致看淡歐羅，美元兌歐羅出現強勢。因此若認為以投機外匯的思維去決定外匯基金的資產分布，隨時「輸死」，後果可以相當嚴重。他同時預料，下半年市場情況仍未穩定。

在早前的公布中，外匯基金去年所持的貨幣比例，有百分之八十六是美元及港元，陳德霖表示由於港元與美元掛鈎，因此外匯基金資產持有較多的美元資產亦屬正常，並指當局不時會按實際情況對投資分布進行微調。

早前人民銀行開放內地銀行間債券市場予境外央行及港澳銀行參與，陳德霖表示已即時與內地有關部門進行溝通及了解詳情。由於外匯基金資產中並無人民幣頭寸，現時亦正研究從何獲取有關的資金。

為達到多元化投資策略，金管局在去年二月成立投資附屬公司「Eight Finance Investment」，外匯基金亦已向其作出一筆二十八億零二百萬元的借貸款。

被問及當中的投資回報時，陳德霖表示「投資回報要高無特別板斧，可以賭外匯、加重股票成分，甚至加大槓桿，並不是真金白銀去借錢，放大十倍、二十倍，但未見到在令回報率提升時，風險不相對提升的情況。」

他指，「有人成日話炒紐西蘭紙回報高，不過當中涉及槓桿，借一元炒七、八元紐西蘭紙。加上市場規模相對細，外匯基金買一、二千萬美元無意思，但買得大會令成個市場郁動，入同出都會影響市場就比較麻煩。因此外匯基金只可以買流動性高及交易量大的資產。」

他重申投資須看中長線，並舉例指「市場睇人民幣會升值，有人天天二萬二萬咁換，換了一堆錢買債券或存款，但突然有事入醫院開刀需要三十萬，而三十萬存放在人民幣，可唔可以一天換晒為港元，只可以每天二萬咁換。」

他指，要求資產多元化分散及長遠具升值屬正常，但亦要留意風險，投資需顧及資金流動及移動性的重要，並強調不應將外匯基金與其他不同投資目標的基金相比較。

金融機構一方面提高信用卡年利率，另一方面信貸部卻大開水喉，以低息利誘客戶借錢卡數。例如向大新銀行借50萬元還清該銀行的卡數，年利率5.81厘，慳息高達95%。另外恒生銀行信用卡現金透支實際年利率由34.2厘起，旗下私人分期貸款，則提供12個月分期低至實際年利率4.04厘。以借一萬元還卡數計算，年利率為8.87厘，比「卡數」最高可節省接近88%利息開支，而且毋須手續費。

取消閒置卡免危險

至於銀行以外的財務公司，一般提供年利率4至9厘，視乎還款期及借貸額而定。由於每間銀行或財務公司的利息和其他還款細則均不同，借錢還卡數時應貨比三家。
美國萬利理財總裁張佩儀表示，要聰明理財，必須月月清還所有欠款，並最好每月將收入10%預留還卡數。若還款紀錄良好的話，甚至可跟銀行商討調低年息。
此外，很多人為了信用卡的迎新禮物而申請，結果閒置不用，張佩儀建議應取消閒置信用卡，以免被收取年費或被人盜用而不自知，造成損失。

借5萬還足15.5年

持卡人倘若每月只付最低還款額，債務只會越積越多，將自己推向破產。據消委會的資料顯示，以透支信用卡5萬元為例，以36厘年利率計算，若每月只還5%的最低還款額，在利疊利之下，要長達15.5年才可以完全清還本金及利息，累計利息比借貸本金高逾倍。張佩儀說，卡主如每月只付最低還款額，欠款年利率可高達30至40厘，可能墮入還款深淵，令卡數越滾越大。